Сегодня Раменское входит в число лидеров среди городов Московской области по объемам вводимого жилья, и этот фактор значительно влияет на активность рынка недвижимости в городе.
Рано или поздно многие граждане задаются вопросами: как выгодно продать, купить или обменять квартиру в Раменском, как обезопасить себя от недобросовестных риэлторов и куда обращаться за помощью в совершении сделки? На эти вопросы нам дали ответ, а также рассказали о состоянии рынка недвижимости в г. Раменское Президент Гильдии риэлторов Московской области Андрей Александрович Хромов и исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» Сергей Иванович Рябчиков.
- Какие застройщики на сегодняшний день работают на Раменском рынке недвижимости?
А.А. Хромов: Хочу сказать, что г. Раменское уверенно входит в пятерку городов, в которых ведется наиболее интенсивное строительство. Большое число предложений квартир от застройщиков позволяет ценам на недвижимость оставаться на приемлемом уровне, хотя справедливости ради необходимо отметить, что на вторичном рынке физические лица непрерывно пытаются работать на подъем цен на жилье. Это понятно: каждый хочет продать квартиру дороже.
По состоянию на 1 марта 2013 года в Раменском строится 37 домов разной степени готовности и при этом большинство из них строится по 214 Федеральному закону, который защищает права дольщиков.
- Вы сейчас упомянули 214 Федеральный Закон. Какие гарантии он дает покупателям?
С. И. Рябчиков: Многочисленные нарушения в сфере строительства привели к тому, что в 2005 году вступил в силу 214-ФЗ, который регламентирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков (лиц, покупающих квартиры). Этот закон является обязательным на всей территории РФ, но, к сожалению, не проработан механизм контроля соблюдения и исполнения закона, именно поэтому до 20 % строителей строят вне этого закона. Связано это с тем, что он накладывает определенные ограничения на застройщиков. До начала продажи квартир застройщик обязан полностью подготовить весь пакет документации, включая положительное заключение госэкспертизы, разрешение на строительство. Должен опубликовать проектную декларацию, в которой указывается, что собой представляет дом, и сколько времени он будет строиться. И только после этого начинать продажи. Причем поступление денег возможно только после регистрации в Управлении Федерального Кадастра Договора долевого участия. До этого застройщик не имеет права принимать деньги от дольщика. В принципе, ничего сложного в этом нет — я говорю так, судя по личному опыту сотрудничества с несколькими застройщиками, такими как «ЮИТ Московия», «Синара», «Мособлинтерстрой». Если поставлена цель – работать в рамках закона, то делается все это элементарно.
А.А.Хромов: 214 Закон предусматривает регистрацию Договора долевого участия в Управлении Федерального Кадастра, что является гарантией исключений двойных продаж, невозможно на этапе строительства продать квартиру дважды. И деньги платят только после регистрации, что очень важно! Если вас просят оплатить по Договору до регистрации, призадумайтесь, все ли в порядке...
В Московской области создан Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, который следит за тем, чтобы застройщики работали в рамках правового поля. Этот комитет отслеживает деятельность всех компаний-застройщиков в Московской области — их сегодня более 500. На сайте Комитета есть реестр проблемных застройщиков, который регулярно обновляется.
- Очень часто людей интересует вопрос: где в Раменском купить квартиру? Где в престижных районах строятся дома? Как разнятся цены в зависимости от района?
С.И.Рябчиков: К сожалению, престижные районы города были застроены еще в советское время. Последнее строительство в престижном районе было в начале 2000-х гг. на ул. Красноармейской – строила «Жилищная Ассоциация Раменье».
Сегодня все места строительства более менее равнозначны, поэтому о разнице в цене говорить сложно. Наиболее популярен район ул. Чугунова. На Красноармейской сейчас строится не более 1 дома в три-четыре года кооперативом «Восход-15». Престижный дом был сдан пару лет назад на ул. Свободы, д. 6а. Единственное, так уж сложилось исторически, что дома, которые строятся за железнодорожной линией, на 5-10% дешевле.
Существенная разница существует при покупке жилья в доме на начальном этапе строительства и на завершающейся стадии, когда цена вырастает на 30-40%. Если вы настроены приобретать квартиру только в сданном доме, то, как правило, такую возможность предоставляют инвесторы, которые покупают квартиры на этапе начала строительства, и затем продают после ввода в эксплуатацию в полтора раза дороже.
Поэтому я бы рекомендовал людям, у которых вопрос покупки квартиры не стоит очень остро, рассматривать варианты покупки квартиры у застройщиков, у которых имеются в активе сданные дома, и на более ранней стадии строительства. В этом случае, если покупка квартиры произведена по 214-ФЗ, единственный риск, с которым возможно столкнуться, это просрочка ввода дома в эксплуатацию. Что есть, то есть. Не все строители пока научились сдавать вовремя. И задержки бывают даже у самых лучших. Это единственный минус.
Приведу пример. В недавно сданном доме на Северном шоссе, д.46 (застройщик ООО «Синара»), 1-к. квартира площадью 48 кв.м, которая на стадии котлована продавалась у застройщика по цене 2 100 000 руб., сейчас продается за 3 200 000 – полуторная разница в цене.
А.А.Хромов: Я бы хотел добавить, что действительно престижными районами раньше считались ул. Красноармейская и ул.Михалевича, однако, сегодня с развитием системы общественного транспорта, вопрос о том, ближе ли район расположен к станции или дальше, уже так остро не стоит. Престижность во многом сейчас зависит от развитости инфраструктуры.
С.И.Рябчиков: Вот сравним, например, два района ул. Приборостроителей и ул. Молодежная. Если в первом варианте до детского сада и современной новой школы достаточно близко добираться, а еще в 7 минутах ходьбы есть хорошая школа №1, которая показывает высокие результаты по ЕГЭ, то второй вариант предполагает строительство детских садов и школы еще очень нескоро.
А.А.Хромов: На ул. Дергаевской начато строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. Тот же район Северного шоссе будет иметь школу, детский сад, и оздоровительный центр рядом. Соответственно, преимущества в плане инфраструктуры здесь есть.
- Исполняющий обязанности губернатора Московской области А. Воробьев много инициатив проявляет в области градостроительной политики. Он был во многих городах: в Клину, Королеве – и везде приостанавливает строительство многоэтажного жилья. Как вы думаете, есть ли в Раменском стройки, не отвечающие новым градостроительным нормам?
А.А.Хромов: Современная градостроительная политика заключается в следующем: помимо потребительских свойств жилья (современные конструкции, планировки), должны решаться и вопросы инфраструктуры: наличие рядом школы, детсада, торговых точек, стояночных мест для автомобилей. Сегодня администрация Раменского этот вопрос ставит определенно. Регулярно проходят градостроительные советы. Все проекты, прежде чем выходят на строительную площадку, выносятся на общественное обсуждение.
Политика губернатора в этом отношении правильная. Другое дело, что сегодня местной муниципальной власти не всегда по плечу возводить серьезные объекты инфраструктуры.
И здесь участие областного, федерального бюджета должно быть обязательным. На скудные бюджеты муниципалитетов возлагать всю работу, связанную с инфраструктурой, наверное, не совсем правильно. Получается, что она ложится на плечи застройщиков, а в итоге — на дольщиков. Отсюда — рост цен. В Раменском – большой объем строительства, высокая конкуренция среди застройщиков, соответственно, нет резкого повышения цен. С другой стороны, застройщики тоже не могут за свой счет бесконечно возводить элементы социальной инфраструктуры. Если у них нет положительной рентабельности, то они не будут строить. Здесь важно участие в подготовке инженерной инфраструктуры, земельных участков.
- Чего больше на первичном рынке — спроса или предложения?
С.И.Рябчиков: На данный момент количество предложения невысоко. В наиболее ликвидных домах (например, в домах «Мособлинтерстрой» на ул. Приборостороитлей) квартиры раскупаются на стадии коробок. Причины две: во-первых, в активе компании несколько построенных и вовремя сданных качественных домов. Во-вторых, цены не превышают стоимость квартир в залинейной части города.
В то же время в домах, которые строятся не в самых лучших районах, например, на ул. Молодежная, где существует проблема с инфраструктурой, как правило, на момент ввода в эксплуатацию остается много квартир. И только после ввода дома в эксплуатацию, когда квартиры выходят на вторичный рынок, они раскупаются достаточно быстро, поскольку в сравнении со вторичкой в Раменском они становятся высоколиквидными.
В среднем, у большинства застройщиков на момент ввода в эксплуатацию продается от 80 до 95 % квартир. Несколько особняком стоит ЗАО «ЮИТ Московия», который с самого начала придерживается политики высокой цены и поэтому на момент ввода в эксплуатацию у них продано 60-70% квартир.
- Влияет ли сезонный фактор на повышение спроса?
С.И.Рябчиков: Для рынка новостроек трудно выделить какой-либо месяц, который был бы наиболее золотым или наиболее бедным. Год от года по-разному. Бывает, что в январе провал, а бывает совершенно наоборот.
- Поговорим о рынке вторичного жилья. Как правило, это квартиры, которые можно купить наиболее быстро и сразу же после покупки въехать. С первичкой еще надо повозиться.
С.И.Рябчиков: Это часто встречающееся заблуждение. Люди въезжают, начинают жить и потом выясняется, что полы кое-как закреплены, лишь бы не заскрипели при показе, что обои отходят вместе со штукатуркой, что проводка начинает замыкать, что батареи уже забились. В большинстве случаев после покупки вторички в нее приходится вкладывать денег столько же, сколько в первичку. Просто это более растянуто во времени, на 3-5 лет. Крайне редко встречаются ситуации, когда квартира на вторичном рынке жилья не требует какого-либо ремонта.
А.А.Хромов: Вторичный рынок предполагает несколько плюсов. Во-первых, выбор широк, варианты квартир есть практически в любом доме. Во-вторых, можно сразу заехать. А минус: помимо ремонта – на вторичном рынке ожидания продавцов превосходят все реалии. Они смотрят объявления в интернете, газете, ориентируясь на самые высокие цены. В связи с этим и происходит стагнация рынка. Поэтому надо тщательно изучать ситуацию на рынке недвижимости. За 2011 год на вторичном рынке цены выросли всего лишь на 6%, что даже ниже инфляции. Это говорит о том, что покупательская способность людей, приобретающих жилье на вторичке, а на вторичке покупают те, кто не могут купить в новостройке, ограничена. Сделка происходит тогда, когда пожелания продавцов и возможности покупателей совпадают.
Отдельно можно выделить сегмент вторичного рынка жилья в новостройке не старше 10 лет. Это желанный, но более дорогой сегмент вторичного рынка недвижимости.
С.И.Рябчиков: На данный момент квартира в хрущевке стоит сколько же, сколько квартира в новостройке со сроком ввода в эксплуатацию сроком 1 год, т.е. 30 кв.м вторички примерно равнозначно 45 кв.м в новостройке, а 42 кв.м хрущевки стоит столько же, сколько 65-70 кв.м в новостройке. Тем не менее, вторичку все равно покупают. Причины: необходимость быстро въехать. Второе, это как мы и говорили, лучшие районы в городе уже застроены. Поэтому если есть желание приобрести квартиру в определенном районе, то нередко это возможно только на вторичном рынке жилья. Третье, это обмен. Обменять 1-к. квартиру на 2-к. квартиру с доплатой вполне возможно.
А.А.Хромов: Верно, так называемые обменные сделки, риэлторы их называют альтернативными, легче и с большей вероятностью проходят именно на вторичном рынке недвижимости. Провести обмен на квартиру в строящемся доме практически невозможно, поскольку он еще не готов. Объем сделок на вторичном рынке жилья больше, чем на первичном. Причем большее количество сделок на вторичном рынке жилья – это именно обменные сделки.
- Кто сегодня покупает жилье в Раменском?
С.И.Рябчиков: Портрет покупателя в течение нескольких лет менялся. Если в 90-е гг. в Раменском порядка 70-75% это были раменчане, то сейчас их стало на 5-10% меньше.
Число иногородних увеличилось за счет рекламы некоторых застройщиков, ориентированных на регионы РФ и подкрепленных низкими рекламными ценами. К сожалению, большинство этих домов строилось вне рамок 214 Федерального закона, именно поэтому в городе есть дома, где процент иногородних достигает 65%.
Сами раменчане больше любят основную городскую часть, а за линией покупают москвичи, которые выезжают из московских коммуналок в благоустроенные квартиры Раменского. Среди жуковчан пользуется спросом ЖК «Солнечный», видимо, потому, что он ближе к Жуковскому. Тем не менее, сегодня 60-70% покупателей — это люди, так или иначе связанные с Раменским, у кого здесь родственники, знакомые.
А.А.Хромов: В основном покупают местные жители. Однако, процент иногородних высок. Подмосковье привлекательно для России. Цены здесь ниже, чем в Москве. И сюда приезжают либо те люди, кто имеют здесь родственников или друзей, либо те, кто когда-то уехал в тот же Норильск, а теперь возвращаются жить в Раменское. Либо сюда приезжают высококвалифицированные специалисты.
В городах-спутниках, таких как Люберцы, Химки, Мытищи, доля местных среди покупателей – 30%, москвичей – 30%, приезжих из других городов – 30%. А в таких городах, как Коломна, Серпухов, все же больше покупают местные.
- Сейчас на Раменском рынке появились дешевые квартиры в малоэтажных домах. Что это за квартиры? Чем они отличаются от таунхаусов?
С.И.Рябчиков: Таунхаус – это блокированный двух-трехэтажный дом, в котором все 2-3 этажа принадлежат одному хозяину, а соседи – за стенкой. Малоэтажные многоквартирные дома – это квартиры с соседями не только за стенкой, но еще сверху и снизу, как в обычном многоэтажном доме.
В теории, малоэтажное жилье привлекательно, однако, есть нюанс. На получение разрешения на строительство таких домов, не нужно проходить государственную экспертизу, достаточно пройти ее на местном уровне. К сожалению, застройщики большинства малоэтажных домов, предлагающихся в Раменском районе, не затруднились оформить пакет документов для соответствия 214-му Федеральному Закону. Как уже говорил ранее, я бы не рекомендовал действовать вопреки закону.
А.А.Хромов: Малоэтажное строительство не является новым для нашего района. Здесь ведь много малоэтажной застройки – это хорошо забытое старое. Половина Раменского застроена такими 4-х, 3-х, а то и 2-х этажными домами. Мало того, на территории Московской области реализуется ряд пилотных проектов, которые поддерживаются Правительством МО.
Строительство таких домов дешевле, и цены на квартиры приемлемы. Другое дело, что все должно быть по закону, и при покупке квартиры надо смотреть, соответствует ли дом законодательству, чтобы не возникло проблем впоследствии.
С.И.Рябчиков: Прецеденты по сносу таких домов уже есть и в Раменском районе.
- Есть ли сайт, на котором можно посмотреть «чистую» недвижимость Раменского района?
А.А.Хромов: Вопрос хороший. Могу сказать, что сегодня ни в Раменском, ни в Жуковском, ни в целом в Московской области нет такого проверенного источника, зайдя в который, покупатель мог бы выбрать так называемую «чистую» недвижимость и быть уверенным, что здесь он купит не переплатив, или что квартира без недостатков, и не объявятся люди, которые предъявят свои права на квартиру.
Но есть профессиональные сообщества, которые стремятся к тому, чтобы сделки на рынке недвижимости проводились цивилизованно, в правовых рамках и с высокой степенью ответственности. Я говорю о Гильдии риэлторов. Сегодня в Раменском существует муниципальная Гильдия риэлторов, в которую входит 16 компаний, в т.ч. застройщики. Профессиональная ответственность компаний застрахована. Специалисты компаний прошли необходимое обучение и обладают квалификацией Аттестованного брокера или агента. Выбирая объект у такой компании, потребитель может не переживать за правильность своего выбора.
Такие компании участвуют в единой базе объектов недвижимости. В работе сайта Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района участвуют: «Кредит-Центр недвижимость», «Зеленый город», «ЭКО-Строй», «Удачный выбор», «Агат». В ближайшее время присоединятся другие члены Гильдии. По крайней мере, для потребителя такой инструмент будет эффективным для выбора объекта недвижимости.
Уже сегодня количество предлагаемых на сайте Гильдии объектов вторичного рынка жилья – 400, а на рынке аренды – 50 актуальных вариантов. Никакой другой источник информации в нашем регионе не может предложить такого выбора.
С.И.Рябчиков: Хочу добавить — для чего вообще возникла необходимость в создании Гильдии риэлторов? В то время как государственное регулирование во всех процессах жизнедеятельности становится избыточным, рынок недвижимости лишился регулирования со стороны государства. После отмены лицензирования махровым цветом всплыло огромное количество маклеров и просто криминальных личностей, появилось огромное количество квартир со скрытыми обременениями.
Ситуация стала очень опасной и почти неуправляемой. Это подвигло агентства недвижимости объединиться для создания единого стандартного действий. Был создан Национальный стандарт профессиональной деятельности: «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские», в котором четко прописана риэлторская деятельность. Развернута кампания, основная мысль которой следующая: если государство отказалось от регулирования добросовестности риэлторских организаций, то риэлторы должны сделать это самостоятельно.
На данный момент в Гильдию риэлторов входит большинство солидных организаций Раменского и Жуковского. Да, это накладывает на нас обязанности. Я говорю как руководитель организации, входящей в Гильдию. Необходимо регулярно проводить обучение и переобучение сотрудников на соответствие знаний высокому уровню. Знают ли они законы, процедуру оформления, налоговые нюансы? Знают ли все то, что они должны рассказать людям о покупке?
Кроме того, если мой сотрудник совершил какие-либо действия, которые не устраивают клиента и клиент не доволен, он может обратиться с жалобой на меня в Комитет по защите прав потребителей Гильдии риэлторов, решение которой для меня обязательно. При невыполнении решения я могу быть исключен из Гильдии, а это достаточно серьезный фактор для компании, которая дорожит своей репутацией.
А.А.Хромов: Сегодня ориентиром для выбора надежного агентства недвижимости может быть наличие у компании Сертификата Соответствия ее услуги Национальному стандарту. Квалификация специалиста может быть проверена сегодня одним лишь вопросом: Имеет ли специалист Аттестат?
Посмотреть список сертифицированных компаний и аттестованных специалистов можно также на сайте Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района.
Хочу добавить о Комитете по защите прав потребителей. Он действует также на уровне Московской области и на уровне России. Если запрос клиента не удовлетворен на местном уровне, то можно обратиться в структуры Гильдии риэлторов Московской области, Российской Гильдии Риэлторов. Профессиональные образования направлены, в первую очередь, на предоставление качественных услуг клиентам рынка недвижимости.
- Существуют ли какие-нибудь практические алгоритмы и рекомендации для тех, кто уже сегодня озадачен вопросом приобретения жилья?
А.А.Хромов: Чтобы найти хороший вариант, покупателю нужно обратиться к тем людям, которые предложат максимум вариантов по цене, которая не будет завышена. Правда, цену устанавливают не риэлторы, а физические лица, продавцы квартир. Существует заблуждение, что риэлторы накручивают цены. Это самое большое заблуждение. Цены устанавливают продавцы. Могут накрутить недобросовестные риэлторы. Но это вопрос выбора, к кому обращаться.
С.И.Рябчиков: Не стесняйтесь при покупке квартиры задавать вопросы. Сколько получает продавец? Сравните эту цифру с той, которую вы платите. У каждого добросовестного агентства недвижимости существует тарифная сетка, себестоимость работ. Если вам на данный вопрос отвечают уклончиво и говорят, что работают практически бесплатно или что вообще альтруисты, то, возможно, здесь что-то не так. Как правило, честный риэлтор, работающий по стандартам, не скрывает ни стоимость продавца от покупателя, ни стоимость своих услуг.
А.А.Хромов: А для продавцов рекомендация такая – нужно обращаться в те агентства недвижимости, которые в состоянии обеспечить поиск максимального количества покупателей, чтобы продать квартиру по наиболее выгодной цене.
Услуга риэлтора комплексная, не только продать-купить. Риэлторы помогают как покупателям, так и продавцам недвижимости решить те жизненные задачи, которые перед ними стоят. Сюда входят такие технологии как совершение самой сделки, обеспечение безопасных расчетов, помощь в получении ипотечных кредитов, взаимодействие с банками, увязка всех обменных цепочек и т.п. Количество вопросов, решаемых квалифицированным риэлтором, достигает нескольких десятков.
С.И.Рябчиков: А что касается новостроек, то первое, с чего нужно начать, это не полениться, объехать город, выбрать 2-3 варианта, которые нравятся. Прочитать информацию о застройщике на месте строительства дома, посмотреть сайты застройщиков и изучить проектную декларацию, а также узнать, сколько за плечами застройщиков домов, и вовремя ли они сдавались. И только после этого делать выводы и приобретать квартиру.
Работая с несколькими наиболее известными застройщиками Раменского, могу сказать, что сегодня любая сделка с застройщиком ведется без комиссии сверху. На рынке новостроек продать квартиру с комиссией сверху просто невозможно. Обращаясь к риэлтору, не стесняйтесь и спросите, сколько стоит квартира у застройщика. Скорее всего, столько же.
А.А.Хромов: Есть соблазн – купить у застройщика. Однако справедливости ради скажу, что агентство недвижимости, которое является агентом застройщика, не только продает по тем же самым ценам, но и клиент в этом случае получает еще и дополнительного помощника, особенно в случае, когда у него имеется на продажу вторичное жилье, и он хочет купить в новостройке с добавлением средств, в т.ч. ипотечных. Самостоятельная работа здесь редко приводит к успеху.
С.И.Рябчиков: Самостоятельная работа в попытке сэкономить деньги, как правило, приводит, к тому, что люди продолжают жить в своих старых квартирах. К сожалению, это так.
Благодарим вас, Андрей Александрович, и вас, Сергей Иванович за обстоятельное и интересное интервью. Спасибо, что уделили нам время и ответили на все наши вопросы.
Нет записей, Ваша будет первой.